Di tujuh tahun terakhir, masyarakat menengah keatas di Indonesia pasti tidak akan luput membicarakan situasi dan harga properti di Indonesia, khususnya di kota-kota besar. Mereka yang telah bekerja dan memasuki usia 30, ataupun mereka yang akan berkeluarga sudah pasti menginginkan dan mencari rumah idaman. Sayangnya, masyarakat juga merasa bahwa situasi harga properti die tahun-tahun terakhir ini sangatlah tinggi. Sebagai contoh, rumah yang masih belum jadi dengan ukuran 6x17 meter (luas 102 m²) dan luas bangunan 97 m² di suatu perumahan sudah ditawarkan dengan harga Rp. 1,4 Miliar. Namun, sejak pertengahan tahun 2017 kemarin, kita bisa membaca dari media massa mengenai harga properti yang sedang stagnan. Disini saya ingin berbagi analisa dan pendapat saya untuk memahami perkembangan harga dan pasar properti di Indonesia.

Sebelum saya melanjutkan lebih dalam, saya ingin mengajak Anda membaca artikel berita dari Jawa Pos edisi 12.08.2017 yang telah memotivasi saya untuk menulis artikel ini:

milenial

Generasi Milenial dan Kepemilikan Properti

Point-point penting yang saya dapat dari kutipan berita diatas adalah:

  • Penjualan properti di tahun 2017 menurun sebesar 4,02% dibanding tahun lalu
  • Tetapi harga rumah naik sebesar 3,17 % dibanding tahun lalu
  • Penyebab penurunan adalah pencabutan subsidi listrik dan bahan bakar minyak, dan juga generasi milenial yang lebih suka menyewa apartemen dibanding membeli rumah.

Yang menarik disini adalah meskipun permintaan berkurang, harga rumah tetap dinaikkan. Lalu daripada menurunkan harga rumah, salah satu Direktur Bank Tabungan Negara menyalahkan generasi milenial yang tidak mau membeli rumah!

Menurut saya generasi milenial saat ini bukannya tidak ingin membeli rumah, akan tetapi banyak dari generasi milenial yang tidak mempunyai cukup uang untuk membeli ataupun mengangsur rumah idaman mereka. Coba bayangkan harga rumah di Surabaya dengan luas bangunan 100 m² sudah seharga Rp. 1,5 Milliar. Jika saya ingin mengajukan KPR dengan uang muka 20%, maka saya harus mempunyai uang tunai Rp 300 juta. Sedangkan gaji rata-rata generasi milenial adalah sekitar Rp. 4 sampai 8 juta per bulan. Anggap saja sepasang suami istri muda bisa menabung Rp. 4 juta per bulan. Maka mereka bisa mengumpulkan uang 300 juta dalam waktu 75 bulan atau sekitar 6 tahun, hanya untuk uang muka saja! Apabila kita tidak menghitung bunga angsuran, maka uang Rp. 1,5 Miliar itu bisa dibayar dalam waktu 375 bulan atau 31 tahun!

Lalu, apa dampak bunga KPR 10% per tahun kepada pasangan muda ini? Dari perhitungan diatas, maka sisa uang terhutang sebesar Rp. 1,2 Miliar yang akan terkena bunga pinjaman. Kita bisa menghitung dampak bunga ini dengan bantuan website loan calculator. Kita bisa mengubah mata uang menjadi USD, dimana Rp. 1,2 Miliar sama dengan 90.000 USD. Dengan asumsi seperti ini, jika seseorang ingin melunasi hutang dalam waktu 30 tahun, maka jumlah total yang harus dibayar sebesar Rp. 3,6 Miliar (274.068 USD) atau per bulan Rp. 10 juta:

loan calculator

Dengan situasi diatas, maka pasangan muda ini akan terus dihantui hutang selama hidupnya dan tidak akan lepas dari kehidupan roda hamster. Mari kita meninjau ulang dan melihat analisa Bank Indonesia mengenai perkembangan harga properti di Indonesia.

Faktor Penyebab

Tiga faktor pokok penyebab kenaikan harga properti di Indonesia lima tahun terakhir adalah:

  • inflasi, yang juga berhubungan dengan tingkat suku bunga Bank Indonesia
  • pertambahan penduduk Indonesia
  • investor (atau spekulator)

Inflasi dalam arti kenaikan harga-harga barang, termasuk harga material bangunan. Sedangkan pertambahan penduduk selain dari tingkat kelahiran yang tinggi juga ditambah dengan para pendatang. Faktor ketiga adalah investor dari dalam dan luar negeri yang bisa memainkan harga demi mencari keuntungan cepat.

Faktanya, sekarang ini banyak sekali apartemen-apartemen baru yang masih kosong dikarenakan banyaknya apartemen yang dibeli oleh investor hanya untuk berinvestasi. Para milioner dan spekulator bisa membeli puluhan apartemen dan memainkan harga tanpa pengawasan dari pemerintah.

Analisa Data Survey Bank Indonesia

Bank Indonesia mempublikasikan analisa harga properti setiap 3 bulan sekali dan bisa dibaca di sini. Dua grafik dibawah ini menunjukan perkembangan harga properti dari tahun ke tahun (yoy):

2010

Sampai di akhir tahun 2010 kenaikan harga properti cenderung tetap sekitar 3%. Mulai pertengahan tahun 2012 terjadi kenaikan yang sangat signifikan sebesar 6% dan lanjut sampai menembus 14% di tahun 2013. Padahal jika kita melihat grafik inflasi di tahun 2012 disini, inflasi di Indonesia hanya sebesar 4,5%. qtq atau quarter-to-quarter menunjukkan perkembangan harga dibandingkan quarter sebelumnya. Selisih nilai index 2010 sampai 2014 sebesar 45. Dengan kata lain, harga properti di awal tahun 2014 naik 34,6%.

2017

Sejak tahun 2014 kenaikan harga menurun sampai tahun 2017 menjadi sekitar 3,5% per tahunnya. Selisih mutlak perbandingan nilai index dari tahun 2010 ke 2017 adalah 71. Nilai ini berarti harga properti dalam 7 tahun terakhir naik sebesar 54,6%. Akkumulasi kenaikan harga pertahun inilah yang menyebabkan harga properti semakin naik. Perlu diingat juga bahwa grafik diatas adalah analisa survey nilai rata-rata dari seluruh provinsi. Yang sangat menarik di publikasi Bank Indonesia adalah alasan dari kenaikkan harga disebabkan kenaikan harga bangunan dan kenaikan upah pekerja. Jika saya perhatikan di lapangan kerja, upah pekerja bangunan di Indonesia tidak mengalami kenaikan 3-4% setiap tahunnya. Saya juga meragukan apakah kenaikan harga bangunan juga proposional dengan grafik diatas. Anda bisa bertanya kepada diri Anda sendiri, apakah dalam 7 tahun terakhir Anda mengalami kenaikan gaji 54,6%. Jika selisih kenaikan gaji Anda dan kenaikan harga rumah sangat jauh berbeda, mungkin ini saatnya kita berpikir.

Kesimpulan

Tempat tinggal adalah kebutuhan primer setiap individu. Akan tetapi kebutuhan primer ini menjadi kebutuhan yang sangat mahal sekali. Setelah kita cermati grafik-grafik di atas dari publikasi Bank Indonesia, kita bisa bertanya siapakah pihak-pihak yang diuntungkan dari kenaikan harga properti di Indonesia? Apakah kenaikan harga ini murni dari naiknya permintaan dan tingkat inflasi? Menurut saya pihak-pihak yang diuntungkan adalah:

  • perusahaan-perusahaan pembangun properti
  • agen penjual properti
  • bank-bank pemberi kredit uang KPR
  • investor properti yang melakukan jual-beli rumah / apartemen

Kita sebagai konsumen dan orang biasa harus sadar apakah harga properti yang ditawarkan itu sepadan dengan kemampuan ekonomi kita. Jika kita tidak sadar, maka kita yang akan menanggung resiko keputusan finansial yang bisa berakibat fatal. Kita tidak akan hidup bebas dari hutang, melainkan hidup dan bekerja hanya untuk menjadi budak uang untuk membayar hutang rumah.

Pendapat saya untuk solusi masalah properti di Indonesia adalah:

  1. Ketahui kondisi finansial Anda
  2. Tidak mengikuti tren dan membeli properti dengan buta
  3. Meningkatkan pembangunan properti untuk kalangan menengah kebawah.
  4. Menekan pemerintah untuk mengontrol kepemilikan properti dengan undang-undang baru, contohnya seseorang dilarang mempunyai lebih dari 3 objek properti di Indonesia.

Artikel selanjutnya Artikel sebelumnya

Blog Comments powered by Disqus.